El derogado Real Decreto Ley de 21/2018 de Medidas Urgentes en Materia de vivienda y alquiler, y sus efectos

Como es sabido el BOE de 18 de diciembre de 2018 publicó el Real Decreto Ley 21/2018 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, el cual entró en vigor al día siguiente de su publicación, es decir, el 19 de diciembre de 2018.

Este Real Decreto Ley se componía, pues ya adelantamos que el mismo fue derogado por el Congreso de los Diputados, de cuatro títulos, así como de varias disposiciones adicionales, transitorias y finales:

  • TITULO I: Medidas de reforma de la regulación de contratos de arrendamiento de vivienda.
  • TITULO II: Medidas de reforma del régimen de propiedad horizontal.
  • TITULO III: Medidas de reforma del procedimiento de desahucio.
  • TITULO IV: Medidas económicas y fiscales en materia de vivienda y alquiler.

Como ya hemos apuntado finalmente el Congreso de los Diputados en su sesión de 22 de enero de 2019 acordó derogar este Real Decreto Ley, con efecto ese mismo día, y publicada dicha derogación en el BOE de 24 de enero de 2019.

Pese a que el Real Decreto Ley solamente estuvo en vigor 35 días, y que ya no es aplicable a los nuevos contratos al haber sido derogado, lo cierto es que el mismo puede tener importantes efectos sobre aquellos contratos de arrendamiento que fueron suscritos entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 a los que será aplicable lo dispuesto en ese Real Decreto Ley.

Así las cosas, y con el fin de dotar a este artículo de cierta utilidad, nos centraremos exclusivamente en los principales efectos actuales sobre los contratos de arrendamiento suscritos en esos 35 días de vigencia del Real Decreto Ley, y siempre y cuando no se armonice la regulación con posterioridad.

Normativa por la que se rigen estos contratos de arrendamiento.

Estos contratos se regulan como el resto de contratos de arrendamiento por la voluntad de las partes, con las limitaciones imperativas del Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

No obstante, se establece una excepción en la que primará absolutamente la voluntad de la partes, que son las viviendas de grandes dimensiones, las cuales para ser consideradas como tal deberán cumplir al menos un requisito de los siguientes; 1) tener una superficie superior a los 300 metros cuadrados, ó 2) que se haya pactado una renta superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.

Supletoriamente se aplicarán las normas contenidas en la LAU y en el Código Civil.

Duración mínima de los arrendamientos de vivienda.

Quizás el principal efecto actual de estos contratos de arrendamiento es su duración, puesto que pese a que la duración será la que libremente pacten las partes, si fuera inferior, el arrendatario podrá forzar su duración hasta los 5 años o si el arrendador es persona jurídica hasta los 7 años, frente al plazo único de 3 años aplicable los contratos suscritos antes y después de estar en vigor el Real Decreto Ley.

Prórrogas.

Si llegado el plazo de 5 ó 7 años al que hemos hecho referencia en el punto anterior, ninguna de las partes hubiera manifestado con al menos 30 días de antelación su voluntad de no renovar el contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por 3 años más.

Subrogación en caso de fallecimiento.

Serán válidos los pactos que excluyan la posibilidad de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, siempre y cuando la duración pactada del contrato sea superior a 5 años ó 7 años en caso de que el arrendador sea persona jurídica.

Actualización de la renta.

Se otorga el derecho del arrendador a elevar la renta por mejoras realizadas en el inmueble a partir de 5 años ó 7 años en caso de que el arrendador sea persona jurídica

Derecho de adquisición preferente.

Se excluye el derecho de adquisición preferente del arrendatario cuando el arrendador transmita en bloque todas sus viviendas o locales situadas en el mismo inmueble, o cuando distintos propietarios las transmitan conjuntamente a un mismo comprador.

Fianza.

En estos contratos no será exigible la actualización de la fianza hasta transcurridos 5 ó 7 años en caso de que el arrendador sea persona jurídica, a diferencia de los contratos suscritos antes y después de estar en vigor el Real Decreto Ley, cuya actualización de la fianza puede ser exigida por el arrendador a los 3 años.

Como se podrá observar el principal efecto práctico para cualquier arrendador o arrendatario es la duración del contrato, pues  uno de estos contratos podría extenderse hasta los 8 ó 10 años dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica, frente a la duración sensiblemente inferior del resto de contratos de arrendamiento.

No podemos sino concluir este artículo deseando que en el futuro se armonice la regulación entre los distintos contratos de arrendamiento con el fin de no crear confusión y ostensibles diferencias entres unos y otros.